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“LPR”到底是啥?对大庆房价影响大不大?
更新时间:2019-09-11 11:51:47 来源:大庆新闻网 点击数:47

原标题:10月8日起,我市将全面实行LPR房贷利率新政,个人住房贷款利率将产生重大变化,利率更加市场化

    LPR房贷利率新政能带来哪些影响

  8月25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,10月8日起施行。

  9月5日,招商银行深圳地区率先“试水”LPR房贷利率新政。

  一时间,“LPR”成为各方关注的焦点,“商业性个人住房贷款利率将进行调整”的消息几乎霸屏朋友圈。

  到底什么是“LPR”房贷利率新政?它与以往贷款利率有何不同?“LPR”房贷利率新政会给我市个人购房者带来哪些影响?又会给大庆楼市带来什么影响?就此,记者进行了深入采访。

  房贷利率迎来调整

  利率市场化更进一步

  最近,“LPR”成为网络热词。

  因为就在8月25日下午,中国人民银行发布公告宣布:从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR,也就是贷款基础利率。

  那么,究竟什么是贷款基础利率?就此,记者采访了交通银行大庆分行个人金融业务部高级私人银行顾问刘彦录。

  刘彦录告诉记者,LPR全称LoanPrimeRate,即贷款基础利率,是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。“以前,还未实现利率市场化的时候,我们银行是按照央行发布的贷款利率作为标准,发放贷款时以此利率为基准上下浮动,这个利率被称为贷款基准利率。为了推动利率市场化改革,2013年起,我国全面放开金融机构贷款利率管制,取消了贷款利率下限。但这时候,由于不少银行尚未具备定价能力,如果没有一个参考的贷款利率,容易诱发市场定价的混乱,造成非理性定价,这就需要为金融机构信贷产品寻找一个新的定价参考。根据国外经验,实行LPR定价,可以促进定价基准由央行确定向市场确定平稳过渡,因此央行于同年建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制。”

  金融专家、黑龙江八一农垦大学经济管理学院教授孙玉忠表示,LPR还有个更响亮的新名字,叫做贷款市场报价利率,展现的就是LPR的市场化特征。

  孙玉忠表示,2013年我国虽然放开了利率管制,但为了稳定市场,贷款基准利率还要存续一段时间。而当时各报价行的报价主要参考的正是央行公布的贷款基准利率,这样就造成贷款基础利率LPR还是和央行公布的基准利率高度相关,市场化程度不高,甚至在相当长的时间里,LPR与贷款基准利率持平,不能反映市场利率变动情况。这样就使市场利率和贷款利率并存,且走在两个轨道上,这就是我们经常听到的利率双轨制度。

  “即将实施的LPR,实际上是完成了我们利率市场化体系报价系统的最后一道程序。”孙玉忠说。

  刘彦录告诉记者,此次调整的最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率,这是此次调整的根本。

  9月5日,招商银行率先在深圳“试水”LPR房贷利率新政。记者从我市相关部门了解到,我市各贷款银行将在2019年10月8日统一开始施行LPR房贷利率新政。目前,各贷款银行正在修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,将采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  房贷利率“换锚”

  个人房贷利率告别“折扣”

  对于用贷款,尤其用商业贷款购房的消费者来说,最关心的,自然是贷款利率。新政施行后,房贷利率是上升了还是下降了?未来房贷利率还会有折扣吗?

  “未来房贷利率不会有折扣了。因为根据新政,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”刘彦录表示。

  按照刘彦录的说法,2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。因此,过去经常可以听到“房贷利率可以打9折、8折,甚至低到7折”的宣传,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年来一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。而新政施行后,9折优惠也将成为历史。

  新政下房贷利率到底是变高了还是变低了?

  “对于房贷利率新政,央行副行长刘国强此前在国新办吹风会上明确表示房贷的利率不下降。所以从大趋势上看,利率会呈现持续走高的状态。”孙玉忠说。

  LPR到底是如何定价贷款利率的呢?

  从事多年金融领域、证券领域研究,东北石油大学经济管理学院教授、硕士生导师彭民给出了他的解释。他告诉记者,新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成;报价频率改为每月报价一次,每月20日公布。并且,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

  过去,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

  2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为大家熟悉的买房贷款基准利率。

  自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。比如,最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.45%%,那就是加了60基点。

  “新政还有一个特点,就是贷款利率可以按照一年调整一次,也就是每年可有一次重定价的机会。”刘彦录补充道。

  刘彦录说,公告明确规定了个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。现在LPR是每个月报价一次,购房者和银行签订合同的时候,如果调整的周期是一年的话,就意味着按揭贷款的利率实际上是一年调整一次,所以调整的频率比以前更快了。贷款客户可以灵活应用这个规定,在签订贷款合同时确定好贷款的重定价周期,如果认为自己贷款时市场贷款利率水平相对较高,那么就可以选择短周期进行重新定价,这样当市场贷款利率下行时,就有机会降低自己贷款的利率了;相反,如果认为签订贷款合同时市场贷款利率水平相对较低,那么就可以选择长周期甚至整个贷款期进行重新定价,从而把自己贷款利息支出降到最低。

  新政影响各不同

  购房者定价自主权有望加大

  贷款利率定价基准的改变对有贷款需求的市民会产生什么影响呢?刘彦录说,对有房贷需求的购房者的影响,可以从7个方面来分析。

  一是对已有商业贷款的购房者,没有任何影响。

  对于已存在的商业贷款,新政策的执行对客户的贷款没有任何影响。客户不会因政策改变而改变已有的贷款合同,已和银行等贷款机构约定的贷款利率不会改变。所以也不会因为政策改变而多付出或少付出贷款利息。

  二是对于公积金贷款的购房者,没有任何影响。

  本次贷款利率定价基准改变是针对商业贷款,所以不管是已存公积金贷款还是将要进行公积金贷款的客户,不会受到本次政策调整的影响。

  三是对正在进行中的商业贷款,影响各不同。

  如在10月8日前签订贷款合同,不管放没放款,均不受本次调整影响;若10月8日前没有签订贷款合同,则要按照新政策来执行贷款利率。

  四是一些贷款买房者的利息会增加。

  首套房商贷利率在目前基准利率下,本来可享受打折的潜在买房人会受到影响。

  目前,我市一些贷款银行对首套房贷利率有9.5折甚至9折优惠。新政规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,也就是说,首套房贷利率有折扣的一些潜在购房人,他们的贷款利率将上升。

  五是首套房与非首套房贷款利率有区别。

  首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,可以享受最低的贷款利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  六是每个人的贷款利率会有所不同。

  贷款银行会结合本机构的经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。也就是说,如果客户的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好,贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率,借款人在平时就得注意个人信用的积累。个人商业贷款最终将因人而异、因额度而异、因市场而异。

  七是可以防范个人住房贷款风险。

  近年来,居民杠杆率上升较快,房地产金融风险正在积聚,收紧贷款政策有助于商业银行更好地防范个人住房贷款风险。既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投资投机,这一政策将差别化住房信贷政策落到了实处。

  二手房销售影响较大

  楼市整体不会出现大的起伏

  相对于很多城市的限购限贷,大庆楼市这几年的表现相对比较平稳。

  统计报告显示,今年以来,大庆市房地产开发投资高位开局,商品房销售市场回升,商品房待售面积继续减少,去库存效果显著,房地产投资和销售双增长。

  那么,LPR房贷新政是否会影响大庆楼市未来走向?

  “新的房贷政策出台,必定会对楼市产生影响。对大庆而言,二手房的销售占比在逐年增加,受到的影响会更大。”彭民告诉记者。

  彭民以为,虽说二手房市场作为相对比较完善的市场,其房价走势情况完全取决于市场供需,但是因为购买二手房的多数是刚需族,所以他们对于房贷利率还是比较敏感的,利率上升,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

  “新政规定了贷款利率的下限,加点部分则根据各地及各人实际情况进行调整。此外,虽然打折的情况未来将不存在,但是每年可有一次重新定价的机会,长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动,且在目前‘房住不炒’的政策导向下,长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。所以,大庆楼市不会出现大的起伏,会按照已有的节奏运行。”孙玉忠说。

  “未来,贷款买房会是个专业活儿。”孙玉忠还表示。

  在孙玉忠看来,未来,可能出现的情况是,前后两个月或一年一定价,个人住房贷款利率完全不同。如果预测未来LPR下降,可以推迟买房,或与银行协商重调利率。随着利率市场化的推进,未来还可能出现的情况是,如果你想获得房贷,特别是针对二套住房,你可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。甚至,谁出的利率高就给谁;谁出的利率高,谁获得贷款的速度就快。过去,投资房产很少考虑贷款成本,更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来,买房成了一个专业活儿,必须要计算贷款成本、交易成本、交易周期,考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。

  记者 戴小民

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